Если возникает необходимость покупки жилья на вторичном рынке недвижимости, покупателю нужно предусмотреть много возможных рисков. Предыдущий собственник может оставить долги за коммунальные платежи и капитальный ремонт. Продавцов интересует вопрос о том, можно ли продать квартиру с задолженностью по ЖКХ, а покупатели желают знать, что делать, если о долгах они узнали уже после приобретения квартиры. Рассмотрим ситуацию с обеих сторон.
Можно ли продать квартиру с долгом
Продать квартиру с долгом можно! Действующим Законом в РФ установлено, что сделку нельзя считать законной, при непогашенной задолженности. Однако, каждую ситуацию нужно рассматривать индивидуально, тщательно отбирая ресурсы, с оценкой минусов. Продажа квартиры с долгом никак не запрещена по закону, если жилье:
- Не арестовано.
- Не внесено под залог по кредиту (понадобится банковское разрешение).
- Не куплено за счет материнского капитала.
- Не относится к государственному и не приватизировано.
Изначально определяют категорию реализуемой недвижимости. Квартира может быть с долгом за ЖКХ, являться преследуемой судебными приставами, либо с долгом по ипотеке. Квартира с долгами по квартплате продается сложнее, поэтому, для облегчения ситуации, желательно, чтобы они отсутствовали.
Однако, если Вы оказались в такой ситуации, понадобится получение выписки по счетам и документа, подтверждающего задолженность.
Как избавиться от квартиры с долгом – 3 совета
Есть три способа, с помощью которых Вы сможете продать недвижимость с задолженностью.
Оплатить долги из суммы, которая предоставляется в качестве задатка
Предварительно обе стороны заключают договор о том, что покупатель обязуется выплатить продавцу сумму для решения вопроса с долгом в качестве первоначального взноса, при этом продавец обязуется погасить задолженности. Далее оформляется сделка по купле-продаже, из общей суммы вычитается сумма первоначального платежа.
Выплата долга покупателем осуществляется из оплаты за квартиру, после оформления договора
Чтобы реализовать эту схему, между покупателем и продавцом регистрируются 2 банковские ячейки. В одну нужно поместить сумму задолженности по ЖКХ, в другую – остаток денег по договору. Далее оформляется контракт, в котором указывается, что деньги в первой ячейке доступны после погашения задолженностей, во второй – после оформления документов по купле-продаже недвижимости.
Перевод долга на покупателя
Вариант со списанием суммы задолженности из стоимости квартиры. Например, при стоимости квартиры 4 миллиона рублей и сумме долга в 200 тысяч, новый владелец выплачивает продавцу 3,8 млн, а остальные деньги уходят на погашение долга. Это фиксируется в документах.
Кто выплачивает долги после покупки
О том, что будет с долгами после покупки квартиры, знает далеко не каждый покупатель. По закону, новому владельцу не нужно оплачивать задолженности по ЖКХ от предыдущего владельца. В момент оформления сделки нужно взять справку из ЖКХ, приложить к договору соответствующую выписку. Если Вы купили недвижимость с долгами, в этой ситуации заводится новый счет, чтобы задолженности продавца остались с ним. При этом на Вашем счету долгов не будет.
Приобретая недвижимость, то, у кого остается задолженность обсуждается между сторонами. На фоне этого, возможно снижение стоимости квартиры по обоюдному согласию.
В любом случае, перед покупкой недвижимости понадобится ее комплексная проверка. Юристы с большим опытом выполнят работу и предоставят полное заключение по жилой площади с проверкой собственника на долги и банкротство. Это позволит предотвратить арест недвижимости в дальнейшем, ведь по закону, у судебных приставов остается возможность наложения ареста после заключения сделки о купле-продаже.
Возможные проблемы новых собственников
Если Вы купили квартиру с задолженностями за коммунальные услуги, возникнет несколько проблем:
- Вам придется оплатить долг, так как собрать доказательства, что задолженности принадлежат другому собственнику – сложная задача. Даже в ситуации, если у Вас будут все доказательства, продавца квартиры нужно будет еще найти.
- Вы должны будете решать вопросы с сотрудниками ЖКХ. Часто, они требуют, чтобы долги за квартплату оплачивал новый собственник. При отказе, они могут не пойти Вам на встречу, когда встанет вопрос о переоформлении недвижимости на нового владельца.
- Вы можете получить отказ в регистрации купли-продажи. Если оплата за коммунальные платежи не выполнена в течение 2-3 месяцев, ЖКХ имеет право на обращение в суд для наложения ареста на недвижимость.
Управляющая компания не может требовать от нового владельца оплачивать задолженности при смене собственности. Однако, покупателю нужно внести оплату за коммунальные услуги после того, как он станет полноправным владельцем квартиры.