Примерно половина сделок с квартирами являются альтернативными. Тип сделки под названием «альтернатива» заключается в одновременном отчуждении одного недвижимого объекта и получении прав собственности на другой. Альтернативная квартира может быть получена путем купли/продажи или обмена. В обоих случаях результат будет одинаков. Популярность сделки обусловлена возможностью расширить или изменить жилищные условия благодаря переезду из старой квартиры в новую буквально за несколько дней. Что еще нужно знать об альтернативной купле/продаже или обмене квартиры?
Содержание:
- Альтернативная сделка — чтo этo
- Альтернативная продажа квартиры – что это
- Виды альтернативных сделок
- Плюсы альтернативных сделок
- Риски альтернативных сделок
- Как провести альтернативную сделку
- Особенности альтернативной продажи недвижимости
- Альтернативная сделка по недвижимости с ипотекой
- Альтернативная сделка с материнским капиталом
- Альтернативная сделка c несовершеннолетним ребенком
- Альтернативная сделка при нахождении сторон в разных городах
- Налоги при альтернативной сделке
Альтернативная сделка — чтo этo
Альтернативная сделка при продаже квартиры – это сделка, в которой принимают участие одновременно три стороны. Это продавец квартиры №1, покупатель квартиры №1 и продавец квартиры №2, которую хочет купить первый продавец. Впрочем, если у второго продавца также есть планы на одновременную покупку другого жилья, то риэлтерские агентства могут вести сделку, которая состоит из достаточно длинной цепочки. Этим, кстати и объясняется сложность «альтернативы»: если один субъект сделки по каким-то причинам не сможет принимать в ней участие, то пострадает другое лицо или все участники одновременно. Обеспечение таких сделок требует от специалиста по недвижимости большого опыта, значительных знаний нормативно-правой базы и способности к ведению переговоров.
Сам термин «альтернативная сделка» не содержится в нормативно-правовых актах РФ. Однако участниками рынка недвижимости и многолетней практикой были определены отличия таких сделок:
- ✅ Перевод суммы от первого покупателя к конечному продавцу.
- ✅ Одновременная подача всех документов на регистрацию прав собственности на две квартиры в Росреестр.
- ✅ Передача средств через банковский счет или банковскую ячейку, если речь идет о наличности.
Как мы уже отметили, в сделке может быть задействовано больше двух квартир. Это связано, например, с тем, что один субъект захочет купить сразу два объекта недвижимости. В этом случае к участию в сделке привлекут больше лиц, а каждое действие нужно подкреплять отдельным соглашением.
Альтернативная продажа квартиры – что это
Альтернативная (или встречная) продажа подразумевает покупку жилья на деньги, полученные от продажи своей квартиры. Отличие от прямой сделки заключается в наличии цепочки субъектов из продавцов и покупателей. Количество лиц-участников может быть любым. Окончательное число зависит от некоторых вводных. Например, если жилье находится в долевой собственности, то количество договоров будет равно числу юридических владельцев.
Если человек выбирает такой способ продажи/покупки жилья, то нужно иметь в виду следующие сложности:
- Длительный подбор альтернативного недвижимого объекта. Риэлтору важно подобрать квартиру, которая будет соответствовать параметрам клиента и вписываться цену продаваемой квартиры.
- Необходимости вести переговоры и договариваться с другим продавцом или его специалистом по недвижимости. Это касается, в том числе, сроков выезда из жилья. Если второй продавец также прибегает к альтернативе, то процесс может значительно усложниться.
- Продавец первой квартиры физически не получает деньги с продажи, так как они сразу переходят к продавцу второй квартиры, которая приобретается в собственность.
Виды альтернативных сделок
Чтобы лучше понять, что такое альтернативная продажа, необходимо подробнее разобраться в типах сделок:
- Равноценный обмен недвижимости. В этом случае продавец получает по итогам сделки равную по цене квартиру. Такие сделки проходят без привлечения дополнительных инвестиций со стороны лиц.
- Неравноценный обмен. Здесь цена покупаемой квартиры будет выше. Таким образом, продавцу первого жилья необходимо доплатить за приобретение другой квартиры.
- Разъезд. Такие сделки актуальны, когда члены одной семьи условно разделяют одну квартиру на несколько маленьких и более дешевых объектов недвижимости (обычно два), чтобы разъехаться и жить отдельно. Актуально в случае развода супругов, раздела наследства между братьями и сестрами или для разъезда родителей и взрослых детей.
- Съезд. В этом случае собственники нескольких маленьких объектов недвижимости продают жилье для покупки большой квартиры. Встречается крайне редко. Такой вариант может быть актуален для расширения жилплощади двух молодоженов, имеющих по квартире.
Плюсы альтернативных сделок
- ➕ Возможность приобрести другое жилье по ценам ниже рынка. Дело в том, чтобы продать квартиру быстро другой продавец может согласиться на снижение стоимости. В этом случае снижается риск доплаты за то, чтобы получить желаемое жилье.
- ➕ Переезд из старой квартиры в новую без промежуточной точки. Как правило, субъекты сделки договариваются о том, чтобы осуществить въезд/выезд в один день. Это позволяет не снимать временное жилье и не переезжать к родственникам.
- ➕ Снижены риски остаться без жилья из-за растущей инфляции. Обычно цены на квартиры растут параллельно друг другу. Это значит, что покупатель может в любое время рассчитывать на переезд в свое жилье.
- ➕ Возможность переехать в другое жилье без накоплений. Равноценный обмен не предполагает дополнительного привлечения денежных средств.
- ➕ Возможность переехать в другое жилье, если нет возможности взять ипотечный кредит. Это актуально для людей с плохой кредитной историей или не имеющих постоянного/официального дохода.
- ➕ Уменьшение дополнительных расходов, например, на съем жилья после продажи.
- ➕ Возможность запросить скидку у продавца понравившейся квартиры под предлогом быстрой и гарантированной покупки.
Риски альтернативных сделок
Основной риск альтернативной продажи и покупки квартиры заключается в возможной отмене сделки целиком. Выпадение даже одного звена (субъекта) из этой цепочки посредников значительно навредит всем участникам. Может пойти целая реакция отказа от проведения сделки. В этом случае спасти ситуацию поможет грамотный риэлтор, который сможет быстро найти замену выбывшему лицу, а главное – убедить в сохранении договоренностей всех оставшихся участников.
Вторым негативным фактором можно назвать повышение цены жилья по желанию продавца. Зачастую во время поиска квартиры люди понимают, что им не хватает средств для покупки желаемого объекта недвижимости и пытаются повысить цену квартиры. В этом случае покупатель может отказаться от сделки. Важно учитывать, что увеличивается цена квартиры в последней цепочки сделки, то это повлечет за собой рост стоимости всего сегмента. Нередки ситуации, когда из-за длительного поиска альтернатив вырастают цены на квартиры в целом, что связано с конъюнктурой рынка. Это дополнительно усложняет поиск жилья.
Определенный «минус» заключается в трудностях с оформлением документов. Каждый договор подготавливается отдельно для каждого лица. Это требует выполнения определенной работы для риэлторов и сбора бумаг со стороны продавца/покупателя.
Как продать и купить квартиру одновременно без какого-либо риска? Пожалуй, это невозможно. Риски снизятся до нуля только после подписания всех договоров. При этом максимальный риск испытывает первый покупатель. Для него «альтернатива» может затянуться надолго, если не будет найден хороший вариант. Ситуация осложняется с долевыми объектами или при необходимости купить сразу две квартиры.
Если необходимо обратиться в банк для получения займа, то нужно сначала получить одобрение. Для этого необходимо собрать справки, которые подтвердят соответствие критериям. К слову, это также затягивает время в ситуации, когда другие субъекты готовы подписать документы.
Бывает, что альтернативная сделка не происходит на этапе оформления договоров. Так как Росреестр занимается регистрацией каждого соглашения по отдельности, то такой-то пакет документов может быть возвращен. В этом случае «ломается» вся цепочка.
Как минимизировать риски, спросите Вы? Доверить оформление документов и проведение сделки специалисты по недвижимости с опытом работы в данной сфере.
Как провести альтернативную сделку
Порядок проведения купли/продажи квартиры в рамках альтернативной сделки будет таков:
1. Выставление собственной квартиры на продажу. Для этого необходимо разместить объявление или обратиться в агентство недвижимости. Одновременно с этим можно начать искать альтернативную квартиру.
2. Проверка документов на квартиру. Важно, чтобы на жилье не было обременений. Отдельно придется решать вопросы с квартиросъемщиками, разбираться в тонкостях продажи объекта, где есть доли у детей и выписывать всех жильцов в другое помещение.
3. Выбор методов расчета при неравном обмене. Обычно речь идет о банковском счете для переводов или банковской ячейке для наличного расчета.
4. Подписание предварительного соглашения. На этом этапе можно договориться о задатке, что несколько снизит риски расторжения сделки. В договоре также лучше прописать примерную рыночную цену квартир и ввести пункт о санкциях в случае разрыва соглашений.
5. Заключение договоров между всеми участниками. Это необходимо сделать в одни сутки. Если нужен расчет, то деньги передаются через один банк. Обращение к нотариусу в случае «альтернативы» необязательно, однако это можно сделать для юридического обеспечения сделки.
6. Регистрация договора в Росреестре. Это можно сделать через сам Росреестр или МФЦ. На этом этапе нужно оплатить государственную пошлину для каждого договора.
7. Уплата налогов в соответствии с законодательством РФ.
Особенности альтернативной продажи недвижимости
Альтернативная сделка по недвижимости с ипотекой
В этом случае расширяется число участников, куда добавляются банк и страховая фирма. И важно учитывать интересы каждой сторон. Важно проводить все взаиморасчеты в одном банке, о чем дополнительно нужно договариваться с покупателем. Провести сделку в разных банках практически невозможно. Также важно учитывать, что ипотечная квартира – это залоговое имущество, что требует дополнительного разрешения банка на проведение сделки.
Альтернативная сделка с материнским капиталом
Альтернативная сделка с добавлением средств материнского капитала подразумевает выделение доли всем членам семьи после завершения всех регистрационных процедур. Важно понимать, что Пенсионный фонд России перечисляет средства не в день подписания договора, а в течение 10-20 дней от этой даты.
Альтернативная сделка c несовершеннолетним ребенком
Чтобы продать доли лиц, которым еще не исполнилось 14 лет, необходимо получать согласие органов опеки. Желательно нотариально удостоверить договоры купли/продажи. Важно действовать быстро, так как продавцы жилья должны в течение короткого времени наделить несовершеннолетних долями в новой квартире.
Альтернативная сделка при нахождении сторон в разных городах
В этом случае покупатель должен прийти в банк в своем городе, а продавец – в банк этой сети в другом населенном пункте. Каждое лицо подписывает индивидуальный экземпляр договора с возможностью отправить эти документы на регистрацию в электронном виде.
Налоги при альтернативной сделке
Отсутствие налоговой базы при проведении альтернативной сделки – это распространенный миф. При проведении такой сделки продавец уплачивает налоги по тем же критериям, что и в рамках прямой купли/продажи. Речь идет о сроках владении недвижимости – менее 3 или 5 лет в зависимости от основания получения прав на жилье.
В то же время покупатель может претендовать на получение налогового вычета, если он ранее пользовался этой возможностью. Максимальная сумма, с которой можно вернуть НДФЛ, составляет 2 миллиона рублей. Если квартира куплена в ипотеку или со средствами материнского капитала, то могут действовать уточняющие условия. Также, если вы хотите поменять квартиру на квартиру на выгодных условиях, мы готовы помочь провести сделку.
Смотрите также:
Обмен 1 комнатной квартиры на 2 комнатную