Продажа квартиры, где живет несколько людей, прописанных в ней, вызывает определенные сложности. Поэтому продавцы часто задаются вопросом, можно ли продать долю в квартире и как происходит данный процесс. Стоит рассмотреть все нюансы продажи доли в жилье.
Юридические аспекты продажи доли в квартире
Доля в квартире в юридической терминологии интерпретируется как доля в собственности на квартиру. При этом часть жилья не определяется какой-либо комнатой или иной частью помещения. По этой причине такая продажа — это передача прав от одного из собственников другому человеку за определенную стоимость.
Какие есть юридические нюансы продажи доли своего жилья?
- Часть квартиры должна быть определена границами. Выделить долю в квартире получится судебным путем или без его участия. Важно при этом получить согласие остальных прописанных жильцов.
Итогом определения границ доли служит письменный документ. - Соблюдение преимущественного права покупки. При продаже своей части в квартире, по закону сперва необходимо предложить её другим собственникам. Причем, сделать это лучше в письменном виде со сроком рассмотрения предложения до месяца. Это называется преимущественным правом покупки. Если другие собственники откажутся от покупки или не приобретут долю в течение месяца, вы можете продать её любому другому лицу.
- Оформление договора купли-продажи. Договор должен быть составлен в письменной форме и заверен нотариусом. В договоре указываются все существенные условия сделки: цена, описание доли, порядок оплаты.
- Оплата налогов. При продаже доли в квартире продавец обязан оплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ).
Размер налога зависит от срока владения долей и суммы сделки. Если доля находилась в собственности более 5 лет, налог платить не нужно. - Разрешение органов опеки и попечительства. Если среди собственников есть несовершеннолетние дети или недееспособные граждане, то для продажи доли может потребоваться разрешение органов опеки и попечительства.
- Согласие супруга. Если доля была приобретена в браке, то для её продажи потребуется согласие супруга, даже если он не является собственником доли. Согласие должно быть оформлено в письменном виде и заверено нотариально.
Оценка стоимости доли в квартире
Для расчета части жилья есть специальная формула. Необходимо среднерыночную стоимость всей квартиры поделить на размер доли. Если жилплощадь на рынке оценивается в 6 млн. рублей, а у вас половина доли в собственности, значит её цена равна 3 млн. рублей.
Однако, такой расчет возможен лишь в том случае, если второй собственник тоже будет заниматься продажей своей доли. В другой ситуации стоимость вашей части квартиры будет значительно меньше.
Поиск покупателя и переговоры
Искать покупателя для доли не так сложно, как кажется. Для этого дела многие нанимают риэлторов. Сам процесс поиска происходит аналогично случаю, если бы нужно было продать всю квартиру.
Быстрая покупка будет возможна лишь при назначении цены, ниже рыночной. Если вы не готовы предоставить такую сумму, то придется ждать своего покупателя.
В объявлениях стоит указывать всю информацию о жилплощади и прилагать фото. Одного ценника не хватит для продажи.
Переговоры с покупателем стоит проводить у нотариуса. Человек должен точно знать, что вы провели сделку по отчуждению доли в общей собственности.
Договор купли-продажи оформляется также, как и при продаже обычной квартиры.
Финансовые и налоговые вопросы
Как продать долю в квартире второму собственнику?
Если оба владельца жилплощади согласны, то алгоритм продажи проходит через нотариуса. Он оформляет договор купли-продажи. В некоторых случаях для продажи необходимо согласие от супруга/супруги.
Но, даже при такой сделке, вероятно, второму собственнику придется уступить в цене. Иначе, человек может не согласиться на сделку.
Бывают случаи, когда второй собственник дает отказ на то, чтобы вы продавали свою долю.
Как продать долю в квартире без согласия второго собственника?
Если действовать исходя из рамок закона, то продать свою часть жилплощади получится без согласия второго лица. Однако, для этого следует сперва известить собственника в письменном виде и дать месяц на принятие решения. Если он не согласен с вашим решением, то можно обратиться в суд.
Как продать долю в квартире, если второй собственник — ребенок? В данном случае согласие придется получать у органов опеки или родителей несовершеннолетнего. При этом родители и органы опеки вправе потребовать выполнение определенных действий от собственника продавца.
При заключении договора купли-продажи со всеми тонкостями дела работает нотариус. Когда покупатель становится собственником доли?
В момент подписания договора и его регистрации в Росреестре. Тогда регистрируется право собственности на человека, купившего часть жилья.
Продажа доли в квартире — сложный и долгий процесс. Поэтому лучше доверить его специалистам, которые имеют опыт работы в продаже частей жилья.
Читайте также:
Срочный выкуп долей квартир