При оформлении сделки по покупке жилой недвижимости может выясниться, что прежний владелец не оплатил услуги ЖКХ. Покупателю необходимо знать нюансы продажи квартир с долгами по коммуналке, с учетом требований российского гражданского права, чтобы избежать собственной оплаты по долговым обязательствам, не исполненным прежним владельцем.
Проверяем, есть ли задолженность по ЖКХ
Первое, о чем необходимо подумать при подготовке к покупке квартиры – как узнать о наличии долгов по коммунальным платежам. Получить необходимую информацию можно следующими способами:
- потребовать от прежнего владельца предоставления платежных книжек;
- подать запрос в отделение единого информационно-расчетного центра (ЕИРЦ) или управляющую компанию о присутствии задолженности за услуги ЖКХ по соответствующему адресу;
- при выплате через банк, уточнить состояние счета в финансовой организации.
Такая практика вполне оправдана при подготовке сделки, ведь покупатель не должен получить «кота в мешке», чтобы покупка не вызвала последующие неблагоприятные финансовые последствия.
Как продать квартиру с долгами: варианты и нюансы
При покупке квартиры с долгами за ЖКХ, сделку можно оформить следующими способами:
- заключить договор с прежним владельцем, уступающим оплату задолженности покупателю за счет уступки в цене; соглашение оформляют нотариально, при условии согласия нового собственника;
- погашение долгов из средств, выплаченных в качестве аванса – хозяин получает частичную сумму за жилье, чтобы из этих денег оплатить услуги коммунальных организаций; это условие включают в положения договора купли-продажи, чтобы продавец впоследствии не отказался от сделки; основной платеж проводят, когда задолженность будет погашена;
- владелец может снизить цену, учитывая отягощенность продаваемой недвижимости.
Выбор способа зависит от договоренностей сторон, которых удалось достигнуть.
Кто оплатит задолженность по коммуналке?
Не менее важно представлять, кто должен выплачивать долги, накопленные по квартире, после совершения продажи. Такая ситуация возникает нередко, если покупатель не проведет проверку недвижимости, а продавец умолчит о наличии задолженности.
В соответствии с условиями ст. 53 ЖК РФ, долг сохраняется за предыдущим собственником, не переходя к новому владельцу. Исключение относится к ситуации, когда покупатель принимает на себя эти платежи по заключенному сторонами нотариальному соглашению.
Но даже если обязанность погашения долговых обязательств остается за непосредственным должником, у нового владельца могут возникнуть проблемы с эксплуатацией отягощенного жилья. Некоторые коммунальные организации отказывают в заключении договора по оказанию услуг, если задолженность не оплачена, вне зависимости от того, за кем закреплен долг.
Когда жилье с долгами не получится продать
Присутствие невыплаченной задолженности по коммуналке не входит в число причин, исключающих продажу жилой недвижимости. Но с оформлением купли-продажи такой квартиры могут возникнуть проблемы, обусловленные следующими обстоятельствами:
- не проведенной приватизацией жилплощади, когда объект состоит в собственности муниципалитета или государства;
- арестом недвижимости по долгам;
- если жилье выступает залогом по ипотеке или иному кредиту;
- отсутствием согласования со службой опеки, если эту квартиру прошлый владелец покупал на средства материнского капитала.
Чтобы покупка жилья завершилась исключительно приятными хлопотами, покупателю необходимо проверить недвижимость на предмет наличия неоплаченной задолженности по коммунальным услугам. Это исключит неприятные ситуации и избавит от нежелательных последствий недостаточно продуманной сделки.