Продажа или покупка квартиры — это серьезный шаг, который требует тщательного планирования и подготовки. Риелторы знают несколько схем для совершения этих юридических действий. Одна из них – альтернативная сделка. Они более актуален среди остальных благодаря возможности продажи и практически одновременной покупки другого жилья. За последние пару лет их доля выросла до 80% среди других схем по купле-продаже недвижимости. В нашей статье мы подробно рассмотрим, альтернативную продажу квартиры и что это значит.
Альтернативная продажа квартиры – что это?
Что означает альтернативная продажа квартиры? Это процесс, когда продавец одновременно продает свое жилье и покупает другое. Второй объект недвижимости считается встречным предложением, наличие которого позволяет избежать долгого ожидания между реализацией одного жилья и покупкой другого. Схема может представлять сложность, из-за чего требуется тщательная подготовка и планирование.
При выборе альтернативной сделки по продаже квартиры нужно учитывать следующие факторы:
- Финансовые возможности. Оцените свой бюджет и определите, какую сумму Вы готовы потратить на покупку новой квартиры. Это поможет сузить круг возможных вариантов.
- Расположение. Выберите район, который соответствует бюджету. Учитывайте транспортную доступность, инфраструктуру, экологию, другие факторы.
- Состояние квартиры. Определите, какие характеристики квартиры для вас наиболее важны. Это может быть площадь, количество комнат, состояние ремонта, многое другое.
- Варианты разъезда. Их может быть – покупка лучшей квартиры с доплатой или размен просторного жилья на меньшую площадь.
Преимущества альтернативной продажи
При выборе такого варианта продавец получает сразу несколько преимуществ:
- Удобство. Схема позволяет продавцу сразу переехать в новое жилье после реализации старого. Это избавляет от поиска съема или переживаний о том, что сделка может затянуться.
- Финансовая выгода. При правильной организации схема может сэкономить деньги. Кроме того, она позволяет избежать возможных рисков, связанных с изменением цен на рынке недвижимости.
- Упрощение процесса. Быстрая покупка упрощает процесс сделки, так как все операции происходят одновременно. Это снижает риск проблем с документами или задержек в оформлении.
- Психологический комфорт. Продавец может чувствовать себя более уверенно и спокойно, если он знает, что уже есть готовое решение для переезда.
- Отсутствие риска остаться без жилья. При альтернативной продаже вы не останетесь без крыши над головой, так как сделка происходит одновременно: человек продаете свою квартиру и покупает новую. Это особенно важно в ситуациях, когда нужно переехать в другой район или город, но нет возможности арендовать жилье на время поиска варианта.
- Возможность получить более выгодные условия. Продавцы, использующие альтернативные сделки, могут получить лучшие условия от покупателей и продавцов обеих квартир. Например, можно договориться о более высокой цене продажи или низкой цены покупки.
- Контроль риелтора. Чаще всего такие сделки происходят под контролем специалистов по недвижимости, что снижает риски и упрощает процесс.
- Гибкость в выборе жилья. Такой тип продажи дает возможность выбирать новое жилье с учетом всех пожеланий и требований. Можно искать квартиру с определенным количеством комнат, в конкретном районе или доме, соответствующем вашим представлениям об идеальном жилье.
Однако альтернативная купля квартиры также несет риски для покупателя и определенные сложности. Подробнее о них мы расскажем ниже.
Недостатки и риски альтернативной продажи
При выборе такого варианта необходимо учитывать сложность процесса. Важно тщательно скоординировать все действия между участниками сделки. Форс-мажор со стороны одного из лиц может привести к полной отмене сделки. Нужно учитывать риск потери покупателя. Не все хотят ждать завершения процесса. Некоторые и вовсе теряют интерес к встречному объекту. В процесс также может вмешаться внешняя конъюнктура – изменение ключевой ставки, программ кредитования и экономическая ситуация в стране.
Правильное оформление документов – основа успешной сделки. Чтобы снизить юридические риски, необходимо обращаться за помощью к риелторам. Они же проконтролируют финансовые вопросы, например, внесение задатка и написание соответствующей расписки о передачи/получении денег.
Не стоит забывать ограниченность выбора жилья. Необходимо, чтобы сходились сразу несколько факторов – местоположение, цена, состояние квартиры и площадь. Также срок продажи/покупки может быть несколько затянут. На него влияют время реализации, оформления кредита, необходимость внесение материнского капитала, а также сам срок регистрации через Росреестр.
Риски у такой схемы – в следующем:
- Потеря времени в случае затягивания процесса.
- Снижение стоимости недвижимости на этапе продажи своей квартиры.
- Увеличение цены жилья из-за внешних факторов.
- Проблемы с оформлением документов – ошибки, бюрократические сложности.
- Риск нарваться на мошенников. Он нивелируется при работе с риелторами.
- Изменение рыночных условий.
Как проходит процесс альтернативной продажи?
Что такое альтернативная продажа квартиры-вторички? Это также определенный порядок действий, который состоит из следующих этапов:
- Подготовка. На этом этапе продавец определяет ожидания от сделки, а также оценивает стоимость объекта недвижимости. Важно изучить рынок и понять, какие объекты доступны для покупки.
- Поиск покупателя. Продавец может использовать разные методы для поиска покупателя – рекламу, работу с риелтором, специальные сайты. Важно найти покупателя, который готов ждать, пока продавец найдет встречный вариант для покупки.
- Заключение предварительного договора, где оговариваются основные условия сделки – цена, сроки завершения, обязательства сторон и другие нюансы.
- Реализация старого объекта параллельно с активным поиском нового.
- Одобрение ипотеки при необходимости. Этап включает сбор документов, подачу заявки в банк, ожидание решения.
- Оформление сделки. Если ипотека одобрена, а нужный объект найден, то можно оформить сделку купли/продажи. Стороны подписывают договор, передают деньги и документы, а также регистрируют право собственности в Росреестре.
- Переезд. После оформления сделки продавец переезжает в новый объект, а также передает ключи покупателю. На этом этапе сделка считается завершенной.
Необходимые документы для альтернативной продажи
Для сделки необходимы следующие документы:
- Паспорта сторон. Важно иметь при себе оригинал документа.
- Правоустанавливающие документы на недвижимость – выписка из ЕГРН или свидетельство о собственности. Они подтверждают право владения объектом.
- Технический паспорт на квартиру. Содержит информацию о технических характеристиках.
- Справка о зарегистрированных лицах из управляющей компании или паспортного стола. В ней указаны все лица, зарегистрированные в квартире. Важно, чтобы на момент продажи в жилом помещении не было прописанных лиц.
- Согласие супруга/супруги на продажу недвижимости. Актуально, если недвижимость была куплена в браке.
- Разрешение органов опеки и попечительства. Актуально, если одна из долей принадлежит несовершеннолетнему ребенку.
- Доверенность, если владелец квартиры по каким-то причинам не может лично присутствовать на сделке.
- Предварительные договоры купли-продажи, которые подтверждают намерения сторон.
Это основные документы, которые могут потребоваться. В зависимости от конкретной ситуации этот список может быть расширен. Например, если квартира находится в залоге у банка из-за ипотеки, то потребуется согласие финансовой организации на продажу.
Советы по успешному проведению альтернативной продажи
Успех сделки во многом зависит от правильного определения целей и ожиданий в самом начале работы по продаже. Продавцу может быть интересен переезд в другой район, обмен квартиры на большую или жилье меньшей площади. Правильное понимание ситуации поможет сократить время работы.
Также важно правильно оценить стоимость объекта. Завышение цены приведет к долгой продаже, что негативно скажется на результате. Если Вы испытываете трудности в оценке или других аспектах работы, мы советуем обращаться к агентам по недвижимости. Они помогут сделать точную оценку стоимости, собрать необходимые документы, а также найти покупателя.
Успех сделки может зависеть от правильно проведенных переговоров. Важно прийти к компромиссу, что учитывает возможность скидки, оставление мебели/техники и прочие нюансы.
Не стоит забывать о непредвиденных обстоятельствах – изменении цены из-за внешних факторов, роста ипотечных ставок, проблем с документами. Важно быть заранее готовым к таким ситуациям и стараться разработать второй план по продаже.
Часто задаваемые вопросы
В этом случае поиск покупателя происходит через специальный сервис объявлений по поиску жилья. Чаще всего это сайты в Интернете или порталы от крупных агентств недвижимости. Схема подразумевает размещение объявление на свою квартиру и поиск встречного варианта на аналогичном ресурсе.